Affari legali

AFFARI LEGALI. Pignoramento della prima casa: quando è davvero precluso al creditore?

Non è insolito sentir mormorare che i creditori non possano soddisfarsi sull’immobile in questione

Uno dei tanti punti su cui purtroppo i non addetti al settore legale sono parecchio confusi, concerne l’assoggettabilità a pignoramento della cosiddetta “prima casa”; non è insolito, infatti, sentir mormorare che i creditori non possano soddisfarsi sull’immobile in questione, a meno che il debitore ne possieda altri.

Attesa la grande importanza che l’abitazione di proprietà riveste nell’assetto generale di una famiglia media, soprattutto quando coincide con quella utilizzata come alloggio personale, è evidente che la disciplina regolatrice della possibilità di pignorare l’immobile adibito a quest’ ultima funzione formi da sempre oggetto di accesi dibattiti.

Ciò detto, preme qui evidenziare un dato di partenza che non può essere eluso: tutti gli immobili, incluso quello utilizzato come abitazione principale, possono essere – in linea di massima – soggetti a pignoramento. Sono in molti purtroppo a non aver compreso un concetto fondamentale: l’espropriazione forzata della prima casa va semplicemente incontro a talune limitazioni, che si vedranno qui di seguito.

In primo luogo, non vi sono limiti alla pignorabilità di tale tipologia di unità immobiliare da parte degli istituti di credito, a maggior ragione se, in concreto, la banca che procede all’espropriazione è quella che, al momento dell’acquisto dell’unità medesima da parte del proprio debitore, ha concesso al proprietario acquirente un mutuo a ciò finalizzato, assistito dalla contemporanea costituzione sul bene di un’ ipoteca negoziale. Anzi, se l’ammontare del credito rimasto insoluto supera un certo limite, la banca ha tutta la convenienza ad espropriare in quanto, da titolare di ipoteca, ha diritto ad attingere per prima dal ricavato della vendita giudiziale, rispetto ad altri eventuali creditori dell’esecutato.

Del pari può procedere senza troppi problemi al pignoramento anche il coniuge separato beneficiario di contributi al mantenimento per sé o per i figli di cui sia affidatario, il cui pagamento sia in tutto, o in parte, rimasto insoddisfatto. Si rileva infatti come i provvedimenti che riconoscano questo genere di contributi siano essi stessi titolo per iscrivere sul bene da espropriare la cosiddetta “ipoteca giudiziale”, con l’unico limite, semmai della convenienza di detta soluzione sul piano dei costi – non proprio tra i più bassi – e dei tempi, in rapporto all’importo del credito in concreto fatto valere.

Preme peraltro sottolineare che il pignoramento della prima casa sia possibile, in questo caso, anche qualora il beneficiario dell’assegno o del contributo al mantenimento debba eseguirlo sull’abitazione concessagli in uso dal tribunale nella sua qualità di genitore collocatario in via esclusiva o prevalente dei figli minori. Ciò in quanto il diritto di fruizione dell’immobile riconosciuto a tal titolo al “coniuge creditore procedente” è, per costante giurisprudenza, opponibile anche all’eventuale terzo acquirente risultato aggiudicatario ad esito della vendita giudiziale.

Tuttavia, secondo una pronuncia della Suprema Corte, l’opponibilità parrebbe non valere nell’ipotesi in cui la banca che abbia iscritto sull’abitazione ipoteca prima del provvedimento giudiziale di assegnazione, proceda al pignoramento per il recupero di debiti che dall’ ipoteca stessa siano assistiti: in tale ipotesi la banca potrà, quindi, “sfrattare”, l’ex coniuge assegnatario.

Rimane infine la faccenda da cui originano i fraintendimenti prima menzionati, ossia la fattibilità di un’azione esecutiva da parte dell’agente pubblico di riscossione in relazione a cartelle esattoriali riguardanti multe, tributi, omesso versamento contributi INPS, ecc.

In questo senso, un limite generale alla pignorabilità della prima casa – ma si badi bene, solo a determinate condizioni – è stato posto dagli interventi legislativi susseguitisi nel tempo; deve trattarsi, in particolare, dell’unica unità immobiliare di proprietà del debitore e deve essere inoltre quella nella quale egli ha fissato la propria residenza, a patto però che non sia un immobile di lusso, classificato come A8 o A9, e che risulti essere accatastato come civile abitazione.

Riassumendo, il fisco potrà pignorare un appartamento nei casi in cui l’immobile sia l’unico in proprietà, ma il debitore risieda in un altro, quando il debitore stesso abbia acquistato, medio tempore, un’altra casa, e infine anche nell’eventualità in cui l’unico immobile posseduto non sia accatastato come civile abitazione.

Una volta che sia maturata una di queste condizioni, il pignoramento è possibile qualora su di esso sia stata previamente iscritta ipoteca e quando dall’iscrizione siano trascorsi almeno sei mesi. L’iscrizione dell’ipoteca è però possibile solo per crediti da riscuotere per importi superiori ad Euro 20.000, mentre il successivo pignoramento potrà aver luogo solo se il valore dei crediti medesimi dovesse superare la somma di Euro 120.000 e se anche il valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore fosse superiore a detto ammontare.

Per quel che riguarda le altre tipologie di crediti, soprattutto vantati da privati, vale quanto brevemente detto all’inizio di questa sintetica esposizione: tutti gli immobili sono, in linea di principio, soggetti ad espropriazione forzata, in assenza di particolari discipline che ad essa pongano limiti, o che dell’espropriazione medesima regolino in via speciale le modalità ed i tempi. Salve queste eccezioni, pertanto, le uniche valutazioni da compiere saranno quelle concernenti l’opportunità di preferire tale mezzo di tutela forzosa del credito (lo si ripete, abbastanza costoso e caratterizzato da maggiori adempimenti, oltre che da tempi processuali più lunghi) ad altre strade più agibili e meno onerose, in rapporto all’entità del diritto da soddisfare.

Quanto poi all’iscrizione di ipoteca ad opera dell’Agenzia delle Entrate, a prescindere dall’effettiva pignorabilità dell’immobile ( circostanza che le conferisce un aspetto più deterrente che conservativo) non mancano accese polemiche. Di questo aspetto, però, ci occuperemo nel prossimo articolo di “Affari legali”.

Roberta Romeo

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