Affari legali

AFFARI LEGALI. Il lockdown ha bloccato le attività commerciali: sospesi davvero i canoni di locazione?

Un paio di recenti pronunce del Tribunale di Venezia hanno fatto scalpore

I problemi di natura economica conseguenti alla situazione di blocco quasi totale delle attività produttive, disposto per effetto della nota situazione di emergenza sanitaria, sono molteplici; alcune delle criticità in questione sono fin troppo facili da individuare. Una di queste è rappresentata dai costi fissi che molte imprese si sono trovate e si trovano a dover sostenere per la prosecuzione dell’attività, nonostante i mancati introiti relativi a questi ultimi due mesi.

Fra le voci di “costo fisso” più importante, vi è, notoriamente, il pagamento dei canoni di locazione dell’immobile sede dell’attività d’impresa, qualora lo stesso non sia già di proprietà di quest’ultima. A riguardo, un paio di recenti pronunce del Tribunale di Venezia hanno fatto scalpore, rimbalzando sui vari siti web dei principali quotidiani. Ci si riferisce a due provvedimenti emessi da quell’ufficio, che hanno evitato temporaneamente al titolare di un esercizio commerciale di corrispondere i canoni mensili dovuti al proprietario dell’immobile in cui l’esercizio medesimo è situato, con riferimento ai mesi durante i quali il negozio è rimasto chiuso a causa del cosiddetto “lockdown”.

A questo punto, è indispensabile una precisazione: i provvedimenti di cui andremo a discutere hanno natura esclusivamente cautelare e provvisoria, in quanto il giudizio vero e proprio sul merito della causa deve ancora aver luogo e peraltro, viste le perduranti restrizioni all’attività degli uffici giudiziari, è difficile che lo stesso possa concludersi in tempi brevi. Non è quindi il caso di precipitarsi a formulare conclusioni, tanto più che la vicenda presenta talune peculiarità che, molto probabilmente, hanno influito sulla decisione adottata dal Tribunale veneto.

Veniamo ai fatti: un popolare negozio di abbigliamento, situato all’interno di un centro commerciale della zona, si trova costretto a sospendere la propria attività per quasi tre mesi, causa chiusura obbligata in seguito alla situazione di emergenza a noi tutti nota. Alla riapertura, il proprietario della struttura all’interno della quale è situato l’esercizio di cui si narra, chiede al titolare il pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo di chiusura e, messo di fronte al rifiuto di quest’ultimo, motivato con i mancati incassi e l’impossibilità di fruire dell’immobile locato per la nota vicenda “Covid-19”, si determina ad escutere presso l’istituto di credito a ciò preposto la garanzia fideiussoria da cui il locatario era assistito.

Quest’ultimo ricorre al Tribunale competente, chiedendo in via d’urgenza una inibitoria che impedisca al soggetto proprietario del centro commerciale di porre in essere qualunque iniziativa volta ad ottenere il pagamento dei canoni richiesti vuoi in via diretta, vuoi mediante l’escussione della suddetta garanzia fideiussoria. Il Tribunale, valendosi di una possibilità prevista dal nostro codice di procedura civile (art. 669 sexies, comma 2) per i casi di estrema urgenza, accoglie l’istanza così proposta senza neppure previamente sentire il proprietario-locatore, bloccando in via provvisoria per costui ogni possibilità di riscossione della somma dovutagli e fissando per la sua convalida  – questa volta previo contraddittorio delle parti – una successiva udienza, che verosimilmente si terrà  nel prossimo mese di giugno.

Si sottolinea come anche l’adozione di provvedimenti – necessariamente temporanei – di natura cautelare, avvenga di regola previa la convocazione della controparte, con possibilità per la stessa di esporre le proprie contrarie ragioni; senonché, in via assolutamente eccezionale, come avvenuto in questo caso, il Tribunale, su richiesta dell’istante, può intanto emettere un provvedimento di accoglimento immediato della domanda proposta, salvo poi decidere se convalidarlo o meno in una udienza successiva, da fissare a breve, alla quale ovviamente potrà partecipare l’altra parte in causa, con possibilità di “dire la sua”, per convincere il giudice a mutare il proprio intendimento.

Nell’un caso, come nell’altro, è bene ricordarlo, si sta sempre parlando di procedimenti aventi ad oggetto l’adozione di misure cautelari provvisorie (regolati dagli artt. 669bis – 669quaterdecies c.p.c.), a seguito di una valutazione sommaria dei fatti, destinate a disciplinare i rapporti fra i soggetti coinvolti, nell’attesa che si svolga e giunga a termine la causa vera e propria, nei tempi non brevi della giustizia.

Nella fattispecie in esame, il Tribunale di Venezia, nell’udienza prevista per la fine di giugno, ascoltato anche il locatore, deciderà se confermare (per tutta la durata del processo vero e proprio) il provvedimento cautelare adottato; dopodiché, all’esito del processo medesimo, emetterà la propria sentenza di primo grado, con la quale stabilirà i rispettivi torti e ragioni.

Non deve quindi passare l’erroneo messaggio che, stante l’impossibilità di svolgere l’attività negli scorsi mesi, vi sia un diritto da parte del conduttore/negoziante di non pagare il canone di locazione poiché di fatto non ha fruito dell’immobile ove svolge la propria professione.

Fatta questa doverosa premessa, occorre considerare alcuni particolari che rendono peculiare la vicenda oggetto della lite: in effetti, lo stato di cose venutosi a creare con la chiusura disposta dal Governo, ha originato un sostanziale mutamento del “sinallagma contrattuale”, che risulterebbe squilibrato ai danni del conduttore. Tale squilibrio – che non è però equiparabile ad una totale compromissione, poiché l’unità immobiliare è rimasta comunque nella disponibilità del conduttore medesimo, con possibilità di riprendere l’attività ad emergenza cessata – giustifica, secondo la giurisprudenza consolidata, la possibilità per il locatario di ottenere una riduzione del canone, per sopravvenuta impossibilità parziale della prestazione ai sensi dell’art. 1464 c.c.

Non si conoscono nel dettaglio il contenuto e le ragioni che le parti hanno addotto o addurranno a sostegno delle proprie ragioni, tuttavia è ragionevole supporre che l’intera vicenda si muova all’interno dell’ambito qui delineato. In ogni caso, a scanso di equivoci e per evitare soverchie illusioni, va ribadito, ancora una volta, come ci si trovi ancora in una fase preliminare dell’iter processuale, nell’ambito del quale il decreto d’urgenza adottato dal Tribunale di Venezia ha natura assolutamente cautelare e provvisoria, ben potendo essere modificato – o del tutto annullato – anche in tempi brevi, alla luce delle argomentazioni che il soggetto proprietario dei locali avrà la possibilità di prospettare prima dell’udienza prevista per la fine del prossimo mese e salve in ogni caso le determinazioni che il giudice deciderà di assumere nel prosieguo, al termine del giudizio di merito vero e proprio.

Si è perciò ben lontani, ad oggi, dal poter considerare la decisione dell’ufficio giudiziario adito come un vero e proprio precedente, a differenza di quanto i non addetti ai lavori siano stati portati a credere.

Roberta Romeo

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