La scorsa settimana ci siamo occupati del Decreto “Cura Italia” per ciò che concerne la parte in cui ha stabilito la possibilità, per gli intestatari di un mutuo, di sospendere – solo per un determinato lasso di tempo e a precise condizioni – il pagamento delle rate di rimborso previste nel relativo contratto.
Quest’oggi affronteremo invece il delicato tema del canone di locazione, atteso che moltissimi italiani non vivono in case di loro proprietà, ma stanno affrontando i medesimi problemi legati alla crisi economica causata dalla diffusione del COVID-19, al pari dei mutuatari.
A questo proposito, vediamo quali potrebbero essere le possibili soluzioni, dal punto di vista prettamente giuridico; innanzitutto, sulla scorta di quanto sancito dall’art. 1464 c.c., che contempla “l’impossibilità parziale sopravvenuta”, c’è chi sostiene che sarebbe teoricamente ipotizzabile la legittima richiesta, da parte del conduttore, di una riduzione del canone in questione. Occorre tuttavia rilevare come la pandemia attualmente in atto sia un fenomeno temporaneo (o almeno così si spera), che non presenta quindi quel carattere di definitività eventualmente richiesto dalla norma così interpretata. A dir la verità, poi, l’articolo citato (che testualmente recita: “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”) era stato pensato per tutt’altre situazioni.
Se lo si legge con attenzione, infatti, salta subito all’occhio come la previsione normativa calzi perfettamente nell’eventualità in cui, ad esempio, un incendio renda inutilizzabile parte di un magazzino; in questo caso sì che il conduttore potrebbe chiedere la riduzione del canone di locazione oppure, se il resto dell’immobile rimasto in buone condizioni non bastasse più all’uso cui era destinato, optare per il recesso dal contratto. La norma sopra menzionata, del resto, fa riferimento ad una situazione di sostanziale simmetria tra i contraenti, poiché alla riduzione della prestazione di uno, corrisponde la riduzione della prestazione dovuta dall’altro. Nel caso che qui ci interessa, invece, non ci sarebbe affatto una simmetria, ma un’oggettiva sproporzione, seppur comprensibile. Invero, il conduttore continuerebbe ad usufruire dell’intero immobile, pur pagando di meno in ragione dell’acclarata crisi economica, mentre il locatore prenderebbe meno soldi ma sarebbe comunque tenuto a garantire la propria prestazione, senza riduzione di alcun tipo.
Semmai, sarebbe più logico e confacente ai fatti che stanno travolgendo il nostro paese, il ricorso all’art. 1258 c.c., “secondo cui se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”. Il ché significherebbe, a patto che il danno patrimoniale conseguente alla situazione d’emergenza in cui l’Italia si è trovata sia concretamente dimostrabile nel caso specifico, legittimare l’inquilino in reale difficoltà a non onorare per intero le proprie obbligazioni nei confronti del proprietario dell’immobile.
Non rimane che richiamare l’art. 1467, il quale, menzionando “l’eccessiva onerosità sopravvenuta”, renderebbe legittima la pretesa di risoluzione del contratto dal parte del conduttore senza doversi sobbarcare i canonici sei mesi di preavviso, nell’ipotesi in cui il locatore non accettasse di abbassare il canone pattuito. Anche in questo caso, però, si tratta di un discorso piuttosto azzardato, in totale assenza di indicazioni chiare ed inequivocabili da parte del governo, soprattutto se si pensa ancora una volta al fatto che questa spiacevole situazione sia del tutto eccezionale e, si presume, limitata nel tempo.
Roberta Romeo
