Almeno una volta nella vita, più o meno a tutti è capitato di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare per vendere o acquistare un alloggio, oppure per sottoscrivere un contratto di locazione.
Del resto, rivolgendosi agli esperti del settore si spende qualcosa in più, ma si demanda ad altri la risoluzione di tutti quei piccoli problemini burocratici in cui si incappa quando ci sono di mezzo gli immobili. Già, perché nell’immaginario comune il mediatore immobiliare ha il compito di controllare che tutto fili liscio e che non ci siano brutte sorprese all’ultimo minuto, come la presenza di un’ipoteca giudiziale sull’appartamento che intendiamo acquistare o l’inaffidabilità di un’impresa costruttrice cui magari sono scaduti i permessi di edificare.
La questione ruota proprio attorno a questo punto, ossia l’individuazione di quale sia il confine tra la responsabilità del mediatore e l’evento oggettivamente imprevedibile che invece lo esoneri da qualsivoglia addebito.
Partendo dal presupposto che il nostro codice civile fornisca una descrizione precisa della figura del mediatore, definendolo come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad una di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza”, oggi vedremo quali siano le ipotesi in cui tale soggetto tendenzialmente non possa pretendere un compenso per il proprio operato.
Sebbene il mediatore – che alla luce dell’odierna normativa è inquadrato come un professionista, a differenza di quanto accadesse in passato – non sia tenuto, nell’espletamento delle mansioni per le quali gli è stato conferito mandato, a svolgere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, è comunque vincolato ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il ché significa che debba comunicare alle parti le circostanze non note ma conoscibili mediante l’utilizzo della diligenza cui è chiamato un professionista.
Invero, qualora in corso di causa venga dimostrato che il mediatore non abbia in effetti agito con la diligenza professionale alla quale si è poc’anzi fatto accenno, il cliente avrà in linea di massima diritto a negargli il compenso pattuito.
Su queste basi, la Cassazione si è recentemente espressa evidenziando come sul mediatore gravi l’onere tanto di informare le parti su qualsiasi dettaglio inerente alla valutazione, nonché alla sicurezza dell’affare e che possa influire sulla conclusione dello stesso, quanto di astenersi dal fornire indicazioni su circostanze che non abbia scrupolosamente controllato.
In caso contrario, non solo rischierà di non incassare alcun compenso per le proprie prestazioni, ma verosimilmente potrà altresì essere condannato al risarcimento dei danni patiti dal cliente.
Roberta Romeo
