Sono ormai trascorsi anni dall’entrata in vigore della nuova normativa in materia di condominio negli edifici, tuttavia alcuni profili essenziali pare non siano ancora sufficientemente chiari e danno luogo a contenziosi che potrebbero essere forse evitati se solo si comprendesse la portata delle novità introdotte.
In questa sede saranno trattati solo due aspetti particolari della disciplina oggi vigente, i quali assumono rilevanza in una percentuale non esigua di liti fra condomini, ovvero fra questi ultimi e l’amministrazione: ci si riferisce alle conseguenze sulla validità delle delibere assembleari, di eventuali irregolarità concernenti la convocazione o il conferimento di delega ad altro soggetto da parte di uno o più condomini.
Quanto al primo aspetto, fondamentale è stata la modifica apportata al regime in materia di convocazione dei condomini da parte dell’amministratore. Al sostanziale principio della libertà di forma, contenuto nella precedente legislazione, cui faceva da corollario quello secondo cui i vizi relativi ad omessa o irregolare convocazione sarebbero stati sanati a seguito della partecipazione all’assemblea da parte del condomino non avvisato o informato in modo incompleto, si è sostituita la più dettagliata disciplina attuale, la quale prescrive espressamente che l’avviso di convocazione dell’assemblea stessa debba essere recapitato per mezzo di posta raccomandata, pec, raccomandata e mani o fax almeno 5 giorni prima della data fissata e che lo stesso debba contenere le date di prima e seconda convocazione, nonché l’indicazione specifica dell’ordine del giorno.
Non è tutto: le nuove norme prescrivono altresì l’obbligo, all’apertura dell’assemblea, di verificare l’avvenuta, rituale convocazione di ciascuno dei condomini, quale condizione preliminare per consentire che l’assemblea medesima possa validamente deliberare.
A questa maggiore imposizione di vincoli formali ha però fatto seguito un affievolimento delle sanzioni previste in caso di violazione dei medesimi; invero, se sotto l’impero della legislazione abrogata, nell’assenza di specifiche previsioni a riguardo, si era nel tempo affermato un orientamento giurisprudenziale – ancorché non univoco – secondo il quale la delibera adottata in assenza della rituale convocazione di tutti i componenti dell’assemblea sarebbe stata radicalmente nulla e, quindi, suscettibile di impugnazione senza limiti di tempo, con la riforma del 2012 il Legislatore ha inteso evidentemente porre un limite alla situazione di permanente incertezza giuridica che da tale orientamento era derivata.
E’ stato infatti previsto espressamente che gli eventuali vizi afferenti la regolare convocazione di uno o più condomini possano unicamente essere fatti valere dai diretti interessati (ossia dagli assenti non ritualmente convocati o dai dissenzienti) quali motivi di mero annullamento della delibera adottata in loro assenza, con i termini generali all’uopo previsti dall’art. 1137 C.C.
Tali soggetti legittimati dalla norma citata hanno infatti 30 giorni dall’adozione della delibera, o dalla sua comunicazione al condomino assente, per poter intraprendere l’azione a tutela dei propri diritti. Peraltro, trattandosi comunque di materia soggetta alla cosiddetta “mediazione obbligatoria”, pare opportuno segnalare come l’esperimento della procedura mediatoria, nell’assenza di una esplicina previsione a riguardo, produca effetti differenti sul decorso del termine di impugnazione, a seconda degli orientamenti assunti dai diversi tribunali.
Infatti, se da un lato, ad esempio, il Tribunale di Milano, con pronuncia n.13360 del 2.12.2016, ha ritenuto che la comunicazione della convocazione delle parti da parte dell’organismo di mediazione investito sia idonea ad interrompere il decorso del termine stesso (il quale, pertanto, esaurita la procedura con esito negativo, inizia a decorrere nuovamente da zero) dall’altro, il Tribunale di Palermo ha sentenziato che, a parità di presupposti, l’effetto di siffatta comunicazione sia invece meramente sospensivo (con il ché, ad esito negativo della mediazione, il termine di impugnazione della delibera riprende a scorrere dal punto in cui ha avuto luogo la sospensione).
Nell’un caso come nell’altro, il momento in cui l’effetto – interruttivo o sospensivo – si produce non è quello del deposito della delibera impugnata presso l’Organismo di Mediazione bensì quello successivo dell’invio dell’avviso di convocazione delle parti in lite da parte dell’organismo stesso; ragion per cui è assai opportuno che la domanda ex D. Lgs. n° 28/2010 venga in ogni caso depositata senza particolari indugi e con la massima celerità possibile.
Nel prossimo articolo di questa sezione si affronterà un altro problema assai sentito e fonte di litigi e discussioni, sia durante, sia dopo le assemblee, quello della diffusissima “partecipazione delegata”, molto più controversa di quanto si possa pensare.
Roberta Romeo
Studio legale EGIDI
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