Nel precedente articolo si è parlato delle problematiche relative all’irregolarità della convocazione nell’ambito delle assemblee condominiali, alla luce della nuova normativa di riferimento.
Oggi affronteremo il tema spinoso della cosiddetta “partecipazione delegata”, ossia dell’uso piuttosto diffuso tra i condomini di non intervenire direttamente all’assemblea, conferendo ad altra persona – uno degli altri componenti l’assemblea stessa, l’amministratore, o anche un soggetto esterno – il mandato di prendervi parte e di esercitarvi il diritto di voto (in modo vincolato o libero). Non è raro, infatti, che possano insorgere controversie fra il soggetto delegante e quello delegato, in ordine al corretto esercizio del potere di delega da parte del primo, ovvero fra il delegato ed altri condomini, qualora ci siano contestazioni circa la validità del voto espresso dal delegato medesimo in nome e per conto del delegante. In quest’ultimo caso, peraltro, l’eventuale invalidità del voto espresso può riverberarsi sulla validità della delibera assembleare.
Ebbene, per tali eventualità, un principio generale di fondo è da tempo accolto unanimemente dalla giurisprudenza nel senso che in difetto di specifica disposizione di legge sulla materia, i rapporti fra il condomino rappresentato e il suo rappresentante siano disciplinati dalle norme codicistiche regolanti il contratto di mandato (v. ex plurimis Cass. Civile Sez. II del 30.01.2013 n° 2218).
Diversi sono i corollari di questa regola base. In via preliminare, la Suprema Corte ha chiarito che ove nasca un conflitto d’interessi fra soggetto delegante e soggetto delegato – ovvero nell’ipotesi di rappresentanza in carenza di delega o al di là dei limiti in essa contenuti – detta situazione potrà essere fatta valere in giudizio unicamente dal primo, secondo il principio di cui all’art. 1394 C.C.; con la conseguenza che l’operato del rappresentante in assemblea non sarà nullo e neppure annullabile, ma solo inefficace, fino alla sua intervenuta, eventuale ratifica da parte del rappresentato.
Secondariamente, ferma l’ammissibilità della delega conferita all’amministratore del condominio (a maggior ragione se anch’esso sia a sua volta un condomino), occorrerà verificare se fra le parti si configuri un eventuale conflitto d’interessi, anche solo potenziale, con conseguente possibilità, in caso di risposta positiva, di impugnare la delibera votata dall’amministratore previo esperimento della cosiddetta “prova di resistenza”, ossia previa verifica della persistenza di idonea maggioranza per l’approvazione della delibera medesima anche in caso di mancato computo a tal fine del voto espresso illegittimamente dal delegato il cui interesse sia accertato essere in conflitto con quello del delegante.
Ciò dovendosi applicare, eadem ratione, alle deliberazioni delle assemblee condominiali la medesima regola prevista dall’art. 2373 C.C. per quelle dell’assemblea dei soci di una società di capitali. In altri termini, sarà comunque validamente approvata, e quindi efficace, la deliberazione dell’assemblea che, anche non tenendo conto del voto invalidamente espresso dal delegato, avrà raggiunto il quorum minimo che per la stessa sia previsto dalla legge.
Roberta Romeo
Studio legale EGIDI
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